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聚焦《民法典》| 小區電梯廣告收益不再是“糊涂賬”

2020-06-19 09:30  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:張恒

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       中國消費者報報道(記者張恒)居民小區電梯已經成為新興的廣告投放載體,由于其具有頻次高、表現性強、強制觀看等特點,很受廣告商的歡迎。電梯廣告帶來的收益,究竟該歸物業管理公司所有,還是歸業主所有?本報記者調查發現,多數小區的電梯廣告收益一直是筆“糊涂賬”,物業公司和業主各執一詞。而不久前由十三屆全國人大三次會議表決通過的《民法典》對利用業主共有部分產生的收入的歸屬做了明確規定,扣除合理成本后,屬于業主共有。

  記者調查:

  電梯廣告收益是筆“糊涂賬”

  日前,遼寧省大連市消費者蔡先生向記者反映,小區樓內電梯里近期突然多出了4個廣告牌,上面是大連某口腔診所的廣告。蔡先生向小區物業公司詢問該筆廣告收益的用途,物業公司答復稱,電梯里的廣告收益應該歸物業公司所有,作為小區管理費的一部分由物業公司統一支配,日后可用作維修基金或者組織業主活動的經費。而蔡先生及該小區多位業主在接受記者采訪時表示,物業公司根本沒有將小區電梯廣告收益的賬目公開,“電梯廣告收益將作為組織業主活動經費”只是物業公司應付業主的借口。

  記者走訪了大連市內9個新舊小區,所有被訪小區均存在公共區域廣告,如電梯內、樓道間、小區會所、出入口道閘……各種廣告無處不在。但是對于小區內廣告收益的歸屬,多數業主不清楚。不少業主表示,物業公司在出租廣告位前未征求過他們的意見,更別提把廣告收入分給業主了。

  記者在大連市12345市民投訴中心采訪時獲悉,因共有產權部分產生的廣告收益的歸屬問題,引發的投訴高達上百件。因公共廣告發布權和收費管理權引發的糾紛,已成為部分小區業主和物業公司之間矛盾的焦點。

  專家觀點:

  廣告收益屬于誰怎么用皆入《民法典》

  董磊 遼寧省雙德律師事務所律師

  十三屆全國人大三次會議表決通過的《民法典》專門設立了“物權編”,其第二百八十二條明確規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。”

  《民法典》的相關條文加強了對業主權利的保護,并明確共有部分產生的收益在扣除合理成本之后屬于業主共有。同時,《民法典》第二百七十八條明確規定了九項事項由業主共同決定,其中包括“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”,而要決定該項事項,“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”。也就是說《民法典》不僅明確了收入的所有權,而且規定該收入使用的程序要求。

  從細節上體現出財產保護的平等性

  王巖 東北財經大學法學院教授

  《民法典》從細節上體現出財產保護的平等性,落實了國家、集體、個人的物權受法律平等保護,任何組織和個人不得違反這一法律規定。

  《民法典》的“物權編”專門設立了第六章“業主的建筑物區分所有權”,并對該權利的內容予以明確規定。同時,《民法典》“合同編”中專門設立了第二十四章“物業服務合同”作為典型合同,加大了對業主建筑物區分所有權的保護力度。

  《民法典》還規定,全體業主對于物業公司利用共有部分從事經營活動實施監督,也可以通過依法成立的業主大會實施監督。物業服務企業應當接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。如果物業服務企業擅自使用共有部分從事營利活動,業主可以要求物業服務企業承擔侵權責任,要求停止侵權行為,拆除未經業主同意發布的廣告,并賠償其侵犯建筑物區分所有權給業主帶來的損失。業主也可以依據雙方簽署的《物業管理合同》,要求物業服務企業停止違約行為,消除影響,支付相應的違約金,給業主造成損失應當承擔賠償損失的責任。

  充分保護業主權益

  劉耀東 遼寧師范大學法學院副教授、遼寧省法學會民法學研究會理事

  根據業主建筑物區分所有權理論,業主的建筑物區分所有權是一種集合性的權利,是業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有的所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。其中,業主的共有部分可分為全體業主的共有部分和部分業主的共有部分。前者如小區的道路、綠地、公共設施等;后者如某一棟樓的某一單元的電梯、樓梯、過道等。電梯屬于業主的共有部分,所以利用電梯進行廣告宣傳而產生的收益歸業主共有。

  根據《物業管理條例》第五十四條的規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。但該規定只是國務院頒布的行政法規。而《民法典》第二百八十二條則以更高效力位階的法律對此予以明確規定,進一步彰顯了《民法典》作為“市民社會生活領域的最高憲章”對業主權益的充分保護。

  物業公司應報告收益情況

  李國強 大連海事大學法學院教授、博士生導師

  明確相關收入的歸屬需要先明確兩個法律關系。其一,業主和物業服務企業是合同關系,雙方是依據物業服務合同而確立的法律關系。其二,《民法典》第二百七十三條規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。”據此,電梯、樓道等公用部分屬于業主共有,這是業主的建筑物區分所有權關系所包含的共有權。依據這兩個法律關系,如果業主大會或業主委員會代表全體業主和物業服務企業訂立的物業服務合同中約定了共有部分產生的收益歸物業服務企業,則公共部分的收益可以歸物業服務企業,這是業主基于其享有的建筑物區分所有權處分相關權益的表現。但是如果物業服務合同沒有約定,則依據《民法典》第二百八十二條規定,相關收入應在扣除合理成本后屬于業主共有。另外,依據《民法典》第九百四十三條的規定:“物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。”即使沒有約定,物業服務企業在依據物業服務合同履行中也應該向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營收益情況,并以合理方式向業主公開。

責任編輯:任震宇

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